Direkt och indirekt besittningsskydd för hyra och arrende

Regleringen i svensk rätt kring nyttjanderätt är uppbyggd utifrån tanken att bestämmelserna ska fungera som en social skyddslagstiftning till förmån för den part som traditionellt ansetts vara den svagare i avtalsrelationen. 

Reglerna för att hyra skiljer sig från reglerna för arrende.Foto: mostphotos

När det gäller hyra och arrende är denna part hyresgästen respektive arrendatorn. Skyddets omfång varierar dock beroende på vilken typ av nyttjanderätt det rör sig om. Reglerna för hyra skiljer sig från reglerna för arrende. Dessutom skiljer sig reglerna mellan de olika formerna av hyra och arrende åt beroende på om det är en bostad eller lokal som hyrs och om arrendet avser jordbruk, bostad, anläggning eller någon annan form. 

Advokat Anna Moll är verksam vid Advokatfirman Delphi i Malmö och företräder regelbundet klienter i hyres- och arrendeärenden. Har du tips på ämnen eller frågor som du vill att Anna tar upp här i spalten? Välkommen att maila dessa under rubriken ”Fråga juristen” till redaktion@ja.se. Foto: Delphi

När det gäller rätten till förlängning av ett nyttjanderättsligt avtal brukar man tala om direkt och indirekt besittningsskydd. Direkt besittningsskydd innebär att man som hyresgäst/arrendator, som huvudregel, inte kan bli tvingad att flytta. Så är fallet för jordbruksarrende (med undantag för sidoarrenden om högst ett år), bostadsarrende och bostadshyra. När det gäller hyreslokaler och anläggningsarrenden finns däremot endast så kallat indirekt besittningsskydd.

Detta innebär att hyresgästen/arrendatorn inte har någon lagstadgad rätt att få avtalet förlängt men däremot rätt till ekonomisk kompensation om hyresvärdens/jordägarens uppsägning eller villkorsändring är ogrundad eller oskälig. Skyddet innebär även en rätt att i vissa fall få uppskov med avflyttningen. 

Viktigt att komma ihåg är även att en lokalhyresgäst eller anläggningsarrendator som blir uppsagd måste ansöka om medling hos hyresnämnden inom två månader från uppsägningen annars går rätten till ekonomisk kompensation förlorad. 

Lagen tillåter dock att parterna avtalar bort det direkta respektive indirekta besittningsskyddet. I så fall finns det naturligtvis ingen rätt till ekonomisk kompensation eller rätt till förlängning av avtalet. En sådan disposition förutsätter givetvis att parterna är överens om detta. I vissa fall krävs även att hyres-/arrendenämnden lämnar sitt godkännande. 

Besittningsskyddet kan även saknas om nyttjanderätten förverkats till exempel till följd av vanvård eller underlåtelse att betala hyra/arrendeavgift eller brytas om särskilda omständigheter föreligger (till exempel att en jordägare har rätt till självinträde).

Sammanfattningen ovan är tyvärr inte uttömmande. Det finns en mängd undantag, formkrav och tidsfrister att ta hänsyn till för att navigera rätt i nyttjanderättens djungel. 

Anna Moll
Advokat, Advokatfirman Delphi

 

 

Artikeln publicerades torsdag den 08 februari 2018

Kommentera

Läser in facebook-kommentarer...

Senaste