”Man kan bara köpa när det blir till salu”

Enligt Johan Herrlin, ­fastighetsmäklare på LRF Konsult i Kristianstad, har man under året sett stigande priser i kombination med en ökad efterfrågan och ett stort utbud av jord- och skogsfastigheter. 

 

Jordbruksaktuellt har pratat med tre fastighetsmäklare som fått utvärdera marknaden för jord- och skogsfastigheter under 2019. Bland annat har man sett stigande priser och stor efterfrågan. Foto: Mostphotos


– Fastighetspriserna har gått upp från en redan hög nivå, både jord- och skogsfastigheter har fördubblats i värde på en tio års period. Finansieringsmässigt så är det räntan som har drivit den starka prisutvecklingen. När räntan är låg är det förhållandevis billigt att låna, om man vill använda det uttrycket, vilket gör det enklare att finansiera ett köp. 

– Två av tre köpare äger redan jord eller skog sedan tidigare. De har också ganska långa innehav på sina fastigheter, vilket gör att de kan belåna de fastigheter de redan äger, berättar Johan Herrlin, LRF Konsult.
 Foto: Jacomien Jellema-Haijtema

Kommer ökningen fortsätta?

– Vår tro är att det kommer stabilisera sig, men på en hög nivå. Vi kommer inte få någon sättning och fastighetspriserna kommer inte gå ner. Men de kan omöjligt stiga och fördubbla sig igen under kommande 10 års period. 

Varken angrepp av granbarkborrar, föregående års extremväder eller årets skördeåterhämtning är något som enligt Johan har påverkat fastighetsmarknaden.  

– Vad gäller fastigheter överlag så är det en sällanköpsvara. I stort sett byter tio till tolv tusen jord- och skogsbruksfastigheter ägare varje år, två tredjedelar av dem är generationsskiften eller överlåtelser inom familjen. Resten säljs på den öppna marknaden, och eftersom man bara kan köpa när det blir till salu så får man vara lite på tårna.

Ser du några trender vad gäller ägarskiften?

– Det blir inte fler, och de som tar över blir äldre. Mycket har gjorts för att underlätta generationsskiften. Vi har ingen arvs-, gåvo- eller förmögenhetsskatt och vi har möjlighet att ta över skogskonto, räntefördelning samt periodiserings- och expansionsfonder. Men sen finns där skatteförslag som skulle underlätta ännu mer, men politikerna är inte riktigt enade.

– Vid generationsskiften finns det ofta en person som får pengar i kompensation, och kan då köpa en annan gård en bit iväg. Det ser vi blir vanligare och vanligare. 

Vad tror du kommer hända med marknaden under 2020?

– Vi lever i en värld där vi styrs av vad omvärlden gör. Just nu är det en prishämtning på råvaran skog, som har sjunkit i värde. Timmer och massaved är lägre betalt idag än vad de var för tre till fyra månader sen. Vi har inte sett att det har påverkat fastighetspriserna just nu, men om det blir en långvarig prisnedgång på råvaran så är det klart så att jag inte kan betala 700 kronor per skogskubikmeter när jag bara får 300 när jag säljer det. 

Vad beror de sjunkande råvarupriserna på? 

– Dels Brexit, när det gäller sågverk är England en stor exportör för Sverige, men det är oklart vad engelsmännen gör när Brexit genomförs. Vi har också haft en stark högkonjunktur i flera år, och det byggs som aldrig förr, men vi får signaler om att vi är på väg in i en lågkonjunktur. Småföretagarna har inte märkt av det än, men det pratas mycket om stabilisering och mindre expansion. Det påverkar sågverksindustrin och ytters skogsägaren, säger Johan och avslutar: 

– Men man kommer tillbaka till det här att man bara kan köpa när det ges tillfälle, så då spelar det ingen roll vilken konjunktur det är. 

Mona Geprägs, skogsmästare och fastighetsmäklare på Areal i Falun, tror på en stabil fastighetsmarknad under 2020. Foto: Areal

Större efterfrågan än utbud

Enligt Mona Geprägs, skogsmästare och fastighetsmäklare på Areal i Falun, har det funnits en stor efterfrågan på jord- och skogsfastigheter under året och att fler säljer enbart mark.  

Hur har efterfrågan och utbud sett ut under året? 

– Det känns som att efterfrågan fortsatt har varit högre än utbudet. De fastigheter som har lagts ut till försäljning blir oftast sålda till förväntat pris, ibland lite mer och förstås finns det objekt som tar längre tid på sig och kanske heller inte når en förväntad nivå på slutpris.

Hur har fastighetspriserna sett ut?  

– Priset på skogsfastigheter känns faktiskt relativt stabilt trots att det flaggas för sämre konjunktur med något lägre virkespriser som följd. Granbarkborren ställer också till det både i skogen och på köpsidan där det nu är fulla lager med gran på de flesta håll, säger hon och fortsätter: 

– Sannolikt påverkar det enskilda fastigheter lokalt där angreppen och problemen med granbarkborren är utbredda och har varit konstanta under året. Granbarkborren har inte haft de gynnsammaste förutsättningarna under 2019 och man kan verkligen hoppas på att det har funnits och tagits tillvara på möjligheten att bromsa deras utbredning. 

Har förra årets torka påverkat priserna? 

– Jag tror inte att förra året, som verkligen får sägas vara ett krisår för i stort sett alla lantbrukare, har påverkat priset på fastigheterna nämnvärt, säger Mona, som på frågan om årets bättre skördar har ökat betalningsviljan svarar: 

– Känslan är mer att många har kunnat känna lättnad över att en mycket ansträngande period gick över i något mer normalt. De goda skördar som blivit 2019 har dels fått kompensera för katastrofläge 2018 och i återställandet av verksamheten. Goda skördar har också genererat ett högt utbud vilket gör att priserna på grödor varit mer måttliga.

Några trender under året? 

– Det är oftare endast mark som säljs. Gårdarna har blivit färre och påringningarna från intressenter som letar efter en gård, inte bara mark, har blivit fler.

Vad tror du kommer hända med marknaden under 2020?

– Det är verkligen en svår fråga i nuläget, men om vädret, konjunkturen eller andra förutsättningar inte tar sig allt för stora och oförutsägbara svängningar så tror jag att det kommer att vara ganska stabilt under 2020.

Gustaf Eriksson är fastighetsmäklare på Länsförsäkringar Fastighets­förmedling i Linköping. 
Foto: Länsförsäkringar Fastighetsförmedling

Skogen inte längre given som trygg investering

Gustaf Eriksson, fastighetsmäklare på Länsförsäkringar Fastighetsförmedling i Linköping, vittnar om stigande fastighetspriser, fler värderingar inför generationsskiften och att skogen inte längre är självklar som en säker investering.  

Har priserna påverkats av förra årets torka eller årets bättre skördar? 

– Nej, verkar inte vara enskilda år som påverkar så mycket, snarare fortsatt låg ränta och brist på utbud. Det vill säga förhållandevis få objekt sett till efterfrågan. 

Har angreppen av granbarkborrar påverkat priserna på skogsfastigheter? 

– Nja, tycker inte jag kan se det än, men det jag upplever är att de intressenter som mest ser skogen som en ”riskfri placering”, har börjat fundera om skog är ”rätt för dom”. Skogen har ju, innan granbarkborren, setts som en mycket trygg placering med en liten egen arbetsinsats. 

Vem är den typiska köparen? 

– Oj, finns det någon typisk köpare till ett så diversifierat utbud som just gårdar. Men fortsatt är den stora köpgruppen grannar som vill utöka sin egen fastighet. 

Några trender under året? 

– Jag upplever att det är mycket värderingar inför generationsskiften. Känns som det är många yngre som ändå ser en framtid i lantbruket, som har testat på ett annat yrkesliv men inser att driva lantbruk är en trevlig sysselsättning. Och som egen gårdsägare kan jag skriva under på det!

Vad tror du kommer hända med marknaden under 2020?

– Det är alltid spännande inför ett nytt år, jag ser inga större förändringar på räntesidan. Banker vill fortsatt låna ut pengar, och lantbruk och lantbruksfastigheter brukar kunna klara sig bra även om konjunkturen vänder. Jag driver en stor mäklarbyrå, där vi säljer mycket privatbostäder. Där har vi sett en tuffare marknad för bostadsrätter, medans villor står sig starkt. Jag tror den marknaden kan bli något tuffare vid en konjunkturnedgång. 

Isabella Odmark
Isabella Odmark
Tel: 019-16 61 49
E-post: isabella@ja.se

 

Artikeln publicerades lördag den 04 januari 2020

Nyhetsbrev

Prenumerera på vårt nyhetsbrev
Direkt i din inkorg!

Senaste