Planera försäljningen innan du skriver på kontraktet

Att avyttra en jordbruksfastighet är oftast ett viktigt beslut. Både arbetsplats och boende försvinner med ett pennstreck på köpeavtalet. I denna artikel tänker jag inte ta upp dessa frågor utan bekvämt avgränsa mig till skattekostnaden som uppstår vid en avyttring.

 

Grafik: Malin Strandli


Regelverket kring beskattning av sålda näringsfastigheter och då särskilt jordbruksfastigheter är komplicerat, nedan skall jag försöka beskriva regelverket så enkelt som möjligt. På grund av utrymmesskäl kommer jag enbart att göra en schematisk beskrivning, men jag tror att uppgifterna är tillräckligt detaljrika för att kunna skapa en överblick av er läsares skattesituation. 

Så här fungerar det

Avyttring av en jordbruksfastighet beskattas i inkomstslaget kapital. Privat­bostaden beskattas med 22% på vinsten och näringsfastigheten (resten av fastigheten) beskattas med 27% skatt. Privatbostad är den bostad du själv bor i samt de bostäder dina närstående bor i. Fördelning av försäljningspriset mellan dessa två enheter sker oftast med taxeringsvärdet som grund. Vinsten är skillnaden mellan anskaffningsvärdet och försäljningspriset. Ett vanligt missförstånd i detta sammanhang är att ägaren av fastigheten tror att denne har köpt fastigheten trots att det är fråga om en gåva. Så här dyker första problemet upp, om du har fått fastigheten i gåva då finns inget anskaffningsvärde i den transaktionen, istället får vi ”se igenom detta förvärv” och titta på givarens anskaffningsvärde, är det väldigt länge sedan kan vi leta upp 1952 års taxeringsvärde och använda 150% av det, inte för att det blir särskilt högt. Till detta anskaffningsvärde läggs sen:

+ alla byggnader som lagts upp på plan efter förvärvet, du hittar uppgifterna i din deklaration.

+ alla anskaffningar av jord och skogsmark.

+ om och tillbyggnader på privatbostaden.

– alla delavyttringar till så stor del ni förbrukat anskaffningsvärdet på anskaffad mark.

­– försäkringsersättningar från brand och dylikt.

Summan av detta blir ert anskaffningsvärde för hela fastigheten som då fördelas ut efter taxeringsvärdets andel av privatbostaden om de bedöms vara rimligt, annars görs annan fördelning.

Notera att de reparationer som skett under åren som kostnadsförts inte skall beaktas ovan, såvida de inte varit värdehöjande, de senaste fem åren, i det fallet ökar anskaffningsvärdet med denna reparation men avdraget skall läggas tillbaka i deklarationen (öka vinsten). Har du ett underskott i näringsverksamheten är detta kvittningsgillt mot vinsten på avyttringen.

Än så länge har det varit beräkningar, där skattekostnaden som mest är 27%. Det som kan göra en avyttring dyr är följande: 

Alla gjorda avskrivningar på byggnader samt skogsavdrag skall återläggas. På svenska innebär det att vinsten i enskilda firman ökar med summan av ovan. Reglerna kring skogsavdrag är väldigt gynnsamma för den som skall förvärva en skogsfastighet, men vid en avyttring skall samtliga gjorda skogsavdrag återläggas och det rör sig ofta om stora belopp. Vidare i de fall jordbruket varit lönsamt så har ofta stora investeringar gjorts i byggnader vilka skrivs av på 25 år. Ett djurstall för 20 miljoner som byggdes för 15 år sedan har ackumulerade avskrivningar på 12 miljoner. 12 miljoner som ökar vinsten avyttringsåret kan ge en skattekostnad på cirka 8 miljoner. Men räddningsplankan är, att finns det sparad räntefördelning minskar beskattningen till 30%. Givetvis får hela stallets anskaffningsvärde öka anskaffningsvärdet på fastigheten när vinsten skall beräknas i steget ovanför, men det är en klen tröst i detta läge. 

Vad göra om ränte­fördelningsmöjligheten utnyttjats redan?

Situationen med höga ackumulerade avskrivningar är inte unik för jordbruket, alla anläggningstunga verksamheter så som fastighetsförvaltning får samma problem, men jordbruket har en tillkommande besvärande begränsning. För att förvärva en jord eller skogsfastighet krävs förvärvstillstånd för juridiska personer, regelverket tillkom på -70 talet för att skydda dessa fastigheter mot exploatering av kapitalstarka bolag. Nackdelen då som nu blir att vi inte kan använda regelverket som möjliggör att sälja in fastigheten till ett aktiebolag, då till bokfört värde och slippa skatta av avskrivningar och skogsavdrag.

Johan Rudengren är auktoriserad revisor och vd på Rådek, ett revisions och redovisningsföretag med största kundsegment inom jord- och skogsbruksföretag. Foto: Privat

Möjlig väg

Möjligen kan en väg vara att bilda två fastigheter, avstyckning från jordbruksfastigheten sker av produktionsenheten (alla ekonomibyggnader med kringliggande mindre mark) denna fastighet får beteckningen industrienhet. Denna kan därefter avyttras till ett helägt aktiebolag utan förvärvstillstånd, ofta kallas detta paketering. Många har redan ett driftsbolag som med fördel kan användas i denna situation. 

Detta fastighetsbolag kan därefter avyttras skattefritt till köparen, tyvärr finns det en liten hake, vi måste först bilda ett bolag till som äger aktierna i fastighetsbolaget, så vinsten från försäljningen är förvisso skattefri i det nya bolaget men vinsten stannar i bolaget och kan inte tas ut och användas till privat konsumtion utan att beskattning sker med mellan 20–57%. Men pengarna kan fritt användas till förvärv av andra rörelser och fastigheter. Ett annat problem med denna lösning kan vara att vill ni skaffa en annan jordbruksfastighet så är det krångligt att använda pengarna i bolaget för detta syfte, även det går att lösa, men det är en annan sak.

Slutsats

Om avskrivningar på byggnader börjar rusa iväg och du har en begränsat sparat räntefördelningsunderlag, då måste du planera en avyttring väldigt noga. Skall fastigheten överlåtas till nästa generation kan möjligen överlåtelsen ske via gåva, vilket gör att gåvotagaren får ta över skatteskulden. Men skall fastigheten avyttras bör en noggrann analys göras före en försäljningsprocess skall startas.
 

Johan Rudengren
Auktoriserad revisor, Rådek

Artikeln publicerades fredag den 17 juli 2020

Nyhetsbrev

Prenumerera på vårt nyhetsbrev
Direkt i din inkorg!

Senaste