Avtalsmallar – bra eller dåligt?

Juristen har ordet: För den som avser att upplåta sin fastighet med rättighet ligger det nära till hands att använda avtalsmallar. På marknaden finns det ett flertal aktörer som erbjuder färdiga avtalsmallar för en viss ersättning eller till och med helt gratis. Jag får ibland frågan om det är bra att använda sådana avtalsmallar och vad den som använder en avtalsmall behöver tänka på.

 

Christian Postolovski. Foto: Olof Graner

Avtalsskrivning är sällan en enkel uppgift, särskilt när det rör sig om upplåtelser av fastigheter. De rättigheter som finns i den fastighetsrättsliga verktygslådan syftar till att skydda och balansera ett flertal olika enskilda och allmänna intressen. Exempelvis har hyreslagen ett starkt socialt skyddssyfte. Den hyresgäst som har ingått ett bostadshyresavtal ska givetvis inte kunna slängas från lägenhet och hem under vilka förutsättningar som helst utan boendet ska vara säkert.

Hyresrättens sociala skyddssyfte framgår bland annat av 12 kap. 1 § jordabalken*. Av bestämmelsen följer att, ”Förbehåll som strider mot en bestämmelse i detta kapitel är utan verkan mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans eller hennes ställe, om inte annat anges”. Om avtal i förväg träffats i strid mot en tvingande regel kan hyresgästen alltid till sin förmån åberopa vad som följer av lag. Det finns alltså vissa lagregler som parterna kan disponera över och vissa lagregler som är tvingande.

För den som inte kan lagstiftningens innehåll och då inte vet om den fråga som ska regleras i avtalet tillhör kategorin möjlig att disponera över eller ej möjlig att disponera över kan avtalsskrivningen få tråkiga konsekvenser. Avtalet kan nämligen få ett helt annat faktiskt rättsligt innehåll än vad som går att läsa av avtalstexten.

Hur parterna rubriksatt sitt avtal är sällan en räddning. Ett avtal med rubriken ”Jordbruksarrende” där parterna kommit överens om att ingen ersättning ska utgå är inget jordbruksarrende. Ett jordbruksarrende kräver nämligen att ersättning utgår för upplåtelsen. Avtalet kan i stället vara helt ogiltigt eller betraktas som en allmän nyttjanderätt. Avtalsskrivaren måste således ha mycket goda kunskaper inom det aktuella rättsområdet för att avtalet inte ska få oönskade konsekvenser.

Avtalsmallar tar normalt sett inte hänsyn till användarens kunskapsbank utan har en standardiserad utformning. Så länge som parterna är överens har ett misstag vid avtalsskrivningen ingen större betydelse. Om parterna däremot blir oense kan ett misstag vara av avgörande betydelse för utgången i en eventuell rättsprocess.

Är då avtalsmallar bra att använda? 

– Ja, för den som behärskar juridiken är avtalsmallar suveräna verktyg som effektiviserar avtalsskrivandet. För den som däremot inte behärskar juridiken kan användandet av avtalsmallar leda till kostsamma misstag.

*Jordabalkens tolfte kapitel benämns ofta som ”Hyreslagen”.

 

Om Vesterlins

Vesterlins är ett konsultbolag som tillhandahåller tjänster och kurser inom det fastighetsrättsliga och lantmäteritekniska området. Vesterlins har kontor i Stockholm, Umeå och Östersund men verkar över hela landet.

 

Christian Postolovski
Jurist på Vesterlins

Artikeln publicerades måndag den 13 mars 2023

Nyhetsbrev

Prenumerera på vårt nyhetsbrev
Direkt i din inkorg!

Senaste

En procent

Krönika: För cirka ett år sedan publicerade LRF i samarbete med Lantmännen rapporten ”Livsmedelsberedskap, klimat och natur – kostnader för jordbrukets gröna omställning”. Intresset har varit stort och jag och mina kollegor har på begäran gjort cirka 60 presentationer för bland annat ICA, COOP, Axfood, Regeringskansliet, myndigheter, forskare, miljöorganisationer med flera. Vi har haft många bra samtal om odling, mat och pengar. Grön omställning är inte ett perfekt begrepp för oss i lantbruket eftersom man kan tro att det är något galet med det vi gör och att det därför behövs något så omfattande som en hel omställning. Så är det inte. Men nu har samhället valt att använda det begreppet under en tid och lantbrukarna vill liksom annat näringsliv bli lyssnade till därför använder även vi begreppet. 

 

Kommentera

Debatt: Naturvårdverkets förslag hotar en ansvarsfull älgförvaltning

Naturvårdsverkets nya vägledning för älgförvaltning, ”Jaktmin”, riskerar att omkullkasta älgförvaltningssystemet. Förslaget innebär att ett visst antal älgar ska kunna skjutas varje år och prioriterar därmed jaktens nöje och en stor älgstam, framför alla andra mål i viltförvaltningen. Det är ett olyckligt synsätt som riskerar att förvärra betesskador, öka antalet viltolyckor och underminera markägarnas rättigheter.

Kommentera