Sommarstuga på arrenderad mark - Tänkvärda tips till jordägare och arrendator

Juristen har ordet: Under de år vi arbetat med fastighetsrättsliga frågor har vi stött på alla möjliga (och omöjliga) problem kopplade till arrendekontrakt. Allt från vanliga hyresgäster som hävdar att hyresavtalet nu blivit ett gårdsarrende, till situationer där arrendatorer fått besked om förverkande på grund av överlåtelse utan jordägarens godkännande

I den här artikeln tänkte vi lyfta de viktigaste frågorna som man måste tänka på när det gäller just bostadsarrende.

En av de vanligaste fallgroparna när det kommer till bostadsarrende är att man misstar sig på vad som egentligen kan vara bostadsarrende. Om markägaren själv bygger huset kan det inte bli bostadsarrende utan då blir det fråga om hyra.

Om en markägare vill hyra ut en bostad måste denne vara försiktig med att ”hyra ut mark” samtidigt. Risken är nämligen att det kan bli fråga om ett gårdsarrende. Det är faktiskt inte helt ovanligt att hyresgäster som också har tillgång till mark, eller börjat använda mark, hävdar att de nu driver lantbruk och inte kan bli uppsagda.

Den första fallgropen när det gäller bostadsarrende är faktiskt själva arrendeavtalet. Det måste nämligen vara skriftligt, dessutom måste man ta betalat av arrendatorn.

De markägare som ingått muntligt avtal hävdar ibland att tanken var att undvika att få en bostadsarrendator på halsen. Ytterst kan markägaren faktiskt bli skadeståndsskyldig om en stugägare måste ta bort stugan på grund av att det aldrig tecknades något arrendeavtal.

Rådet är därför att alltid teckna ett skriftligt arrendeavtal. Tänk också på att arrendetiden för bostadsarrende är minst fem år om inte arrendenämnden godkänt kortare tid, men var tydlig med att marken arrenderas för bostadsändamål och inget annat.

Arrendeavtalet kan ingås på arrendatorns livstid men det är sällsynt. Maximal arrendetid är 50 år utanför detaljplanerat område.

En fråga som vi ofta får är vad som händer om det gått 50 år utan att avtalet sagts upp. Rent juridiskt är det inte glasklart, men den allmänna uppfattningen är att arrendet i sådant fall fortsätter med fem år i taget. Detta eftersom bostadsarrendatorn har besittningsskydd. Tyvärr underskattar många markägare hur svårt det faktiskt är att ta tillbaka sin mark om man arrenderat ut den för bostadsändamål. Du kan visserligen hävda att du behöver marken själv men om arrendatorn inte accepterar uppsägningen kan det bli problem.

När det gäller uppsägning är det vanligaste misstaget att man glömmer bort att säga upp avtalet i tid, eller gör på fel sätt. Normalt sett måste avtalet sägas upp minst ett år innan arrendetiden löper ut.

Uppsägningen ska vara skriftlig och delges motparten, om jordägaren säger upp avtalet och det råder oenighet krävs arrendenämndens godkännande. Jordägarens ansökan till arrendenämnden måste ske senast två månader från sista dag för uppsägning. Ett enda misstag gör att avtalet löper vidare på oförändrade villkor.

Om markägaren eller arrendatorn vill förändra villkoren för arrendet måste avtalet sägas upp till villkorsändring, även här krävs det en korrekt uppsägning, och glöm inte att ange de nya villkoren i samband med uppsägningen. Vid tvist om nya villkor kan man vända sig till hyres- och arrendenämnden.

Det vanligaste misstaget från arrendatorns sida och som kan leda till att arrendet upphör, är att man överlåter sommarstugan (och arrendet) utan att först fråga jordägaren om lov. Om jordägaren inte ger sitt medgivande kan arrendatorn erbjuda jordägare att återta byggnad och arrende mot ett skäligt belopp (hembud). Om jordägaren inte antar hembudet inom en månad kan arrendatorn överlåta till ny ägare som jordägaren ”skäligen kan nöja sig med”.

Vårt avslutande råd när det gäller arrendefrågor är följande. Ta hjälp av en fastighetsjurist i förväg, det blir både billigare och enklare.

Fredrik Aldmo & Matilda Nilsson
Familjens Jurist