Viktigt att sätta rätt arrendepris

I februari i år presenterade Jordbruksverket sin statiskt för arrendepriser för 2018. Caroline Weibull-Göransson, jurist på Hushållningssällskapet Juridik AB, tipsar om att statistiken kan utgöra en bra grund när du ska förhandla om ditt arrendepris oavsett om du är jordägare eller arrendator. 

 

Skriftliga arrendeavtal och att arrendepriset anpassas efter lönsamheten i produktionen och det minskade EU-stödet är viktigt enligt juristen Caroline Weibull-Göransson. Foto: Carolina Wahlberg


Jordbruksverket utför undersökningen om arrendepriser vartannat år. Statistiken visar att arrendepriserna började stiga 1995 men att de nu har börjat att stagnera. 

– Jag tycker det är intressant att undersökningen visar att priset på både jordbruksmark och arrende av jordbruksmark har ökat kontinuerligt sedan vi gick med i EU 1995, mycket av förklaringen till det är både det låga ränteläget och de höga EU-stöden. Tittar man i undersökningen så fördubblades det genomsnittliga priset för att arrendera mark i Sverige mellan 1995 och 2011. Men nu ser vi emellertid att arrendepriserna i Skåne på de bästa jordarna sjunker.

Caroline Weibull-Göransson, jobbar som jurist på Hushållningssällskapet Juridik AB. 

Utjämning påverkar

Enligt Caroline har utjämningen av EU-stöden lett till att många lantbrukare har fått minskade stöd, i synnerhet i de södra delarna av Sverige.

– I statistiken kan man se att arrendepriset har påverkats av utjämningen, i alla fall i delar av Skåne och Halland där man kan se en minskning av arrendepriserna. Men priset har säkert även påverkats av avregleringen av sockermarknaden, det osäkra läget i världen och den extrema torkan. Tilläggas skall att arrenden oftast skrivs på fem år varav vi har en förskjutning i tid, så troligtvis kommer vi se en fortsatt tendens till sänkta priser, i vart fall i de södra delarna av Sverige, säger Caroline och fortsätter:

– Uppe i Öster- och Västergötland och i Mälardalen ser vi en annan utveckling där arrendepriserna istället ökat något, dock marginellt. Nämnda områden har inte haft samma höga stöd som södra delarna av Sverige.

Hon säger att de som skrev arrendeavtal för fem år sedan, och som nu ska förhandla om sina villkor bör se över sina avtal vad gäller arrendepriser. 

– Vid den tiden var förslaget om utjämning av EU-stöden bara under diskussionsstadiet och inga beslut hade tagits. Nu kan man exakt se hur hårt det slår mot det egna lantbruket och ta med det i avkastningsvärderingarna. 

Regleras av Jordabalken

Jordabalken är den lagstiftning som reglerar arrendeavtal. Enligt Jordabalken ska arrendeavgiften motsvara arrendets värde med hänsyn till arrenderättens avkastningsförmåga, arrendeavtalets innehåll och omständigheter i övrigt. 

– Arrendepriserna ska spegla fastighetens avkastning och lönsamheten i odlingen, arrendatorn kan inte tillgodose sig värde­ökningen på marken. Arrendepriset måste anpassas till förändringar i lönsamhet, exempelvis till de förändringar som har skett gällande EU-stöd.

Jordabalken och dess arrendelagstiftning är en social skyddslagstiftning till förmån för arrendatorn.

– Om parterna gör ett skriftligt avtal, men man avtalar i strid med en tvingande bestämmelse så måste jordägaren ändå rätta sig efter lagen. Arrendatorn däremot kan välja att rätta sig antingen efter avtalet eller lagen.

Ska vara skriftligt

Något annat Caroline reagerade på när hon läste undersökningen var att endast 70 procent av avtalen är skriftliga. 

 – Det är oroväckande, ett muntligt avtal gäller inte utan ett jordbruksarrende är giltigt när markägaren och arrendatorn har skrivit ett skriftligt avtal om upplåtelse av mark, och ersättningen är bestämd i en fast summa pengar. Om avtalet innehåller en rörlig del eller att ersättning ska utgå i form av varor eller jordbruksprodukter så är det inget jordbruksarrende. Även alla ändringar och tillägg måste vara skriftliga.  

Caroline ger tips på vad som är viktigt att tänka på när du, som jordägare eller arrendator, ska upprätta ett nytt arrendeavtal. 

– Först är det viktigt att bestämma vilken avtalsform det ska vara, är det ett jordbruksarrende eller ett annat sorts arrende? Det är inte ovanligt att man väljer fel avtalsform, är du tveksam så ta hjälp av en jurist. Är det ett jordbruksarrende så skiljer man på gårdsarrende eller sidoarrende. Vid gårdsarrenden måste man göra en sammanfattande bedömning av alla byggnader och mark och av vad det kan bära för kostnad för att bestämma arrendeavgiften.

Statistik som grund

Caroline säger att när man går in i ett jordbruksarrendeavtal så är Jordbruksverkets statistik en bra grund.

– I statistiken går det att se på ett ungefär vad priserna är där fastigheten ligger, men flera faktorer påverkar arrendepriset. Ofta gör man en avkastningsvärdering på själva fastigheten, förarbetena till lagen säger att man kan nöja sig med överslagsmässiga beräkningar och titta på arrendeställets normal­avkastning, vilket innebär vad en normalt kunnig och duglig jordbrukare ska kunna erhålla vid en för orten vanlig driftsinriktning. För både arrendator och jordägare är det viktigt att komma överens om ett rättvist arrende, det borgar för en långsiktig satsning från bådas sidor.

Enligt Caroline är skötselavtal ett alternativ till ett jordbruksarrende.  

– Då kan man sätta ersättningen efter den avkastning som marken ger varje år. Det är rätt ovanligt, men möjligheten finns.  

 

Arrendetips från Caroline: 

  • Ha alltid ett skriftligt avtal
  • Kontrollera så det blir rätt avtalsform
  • Bestäm skälig avgift – jämför gärna med Jordbruksverkets statistik
  • Kom ihåg att avgiften måste specificeras i en summa pengar

 

Isabella Odmark
Isabella Odmark
Tel: 019-16 61 30
E-post: isabella@ja.se

 

Artikeln publicerades måndag den 20 maj 2019

Kommentera

Läser in facebook-kommentarer...

Senaste